来自 美味 2021-09-30 12:52 的文章

8个城市发布了“跌停令”。还是没有惊喜吗?

“稳”是当前房地产的首要任务。
 
今年以来,随着一些热点城市房地产市场的升温,地方政府为了稳定市场,加大了对楼市的调控力度。然而,与这些热点城市的调控相反,一些非热点城市正在进行反向调控。
 
近日,张家口市住建局、张家口市财政局联合发布《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》。根据通知,所有商品不得超过备案价格销售。取得预售许可证的项目不得低于成本销售,取得新预售许可证的项目不得低于备案价格的85%。
 
这也意味着,又一个三四线城市加入了“有限衰落”阵营。
 
江湖上重新出现了“限秋令”。
 
事实上,“跌停令”由来已久。
 
早在2014年,杭州市相关部门就曾要求,如果商品房实际成交价格比备案价格低15%以上,将通过技术手段限制网上签约。此后,惠州、马鞍山等部分城市相继出台相关政策,防止恶意降价。
 
在业内人士看来,每当市场降温时,一些房地产企业就会有大幅降价促销的行为。同时,为了稳定当地房地产市场,将出台一些防止恶意降价的措施。
 
这种情况今年比较常见。据中国住房网不完全统计,截至目前,已有河北张家口、唐山、云南昆明、湖南岳阳、株洲、江苏江阴、山东菏泽、沈阳沈北等8个城市通过发布相关政策文件或以约谈形式限制企业降价。
 
除了上面提到的河北省张家口市,江苏省江阴市、湖南省岳阳市今年也出台了类似的政策文件。
 
8月31日,江苏省江阴市住房和城乡建设局发布的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干问题的通知》明确,商品住房销售价格备案后,商品住房实际成交价格不得高于备案价格。同时,严禁低价促销(如低于成本价、变相降价等。)和打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降低标准和质量、延期交货等违法行为。对于变相降价的行为,也采取了相应的处罚措施。对情况恶劣、严重破坏江阴市场秩序和社会稳定的,取消所有批次预售,作为现房出售。
 
8月11日,《湖南省岳阳市住建局关于房地产市场新建商品房网上签约交易价格限制的通知》规定,新建商品房销售价格备案后,商品房销售实际成交价格不得高于备案价格,且不得低于备案价格的85%;否则,商品房网上签约备案系统会提示商品房网上签约销售合同无法签订。
 
在一些城市,企业被限制以面谈的形式降价。
 
9月,针对不少房地产企业采取大幅降价或以明显低于正常市场价的价格出售新建商品房的现象,株洲市住建局约谈了存在上述行为的企业项目负责人,并记入企业不良信用记录。
 
8月,唐山市政府召开房地产企业座谈会,约谈10家房地产企业负责人。而打压恶意降价是本次会议讨论的内容之一。同样,沈阳沈北房产局牵头会同多个政府部门对多家房企进行了约谈,重点针对虚假广告和降价销售。
 
昆明由当地房协组织举办TOP30房企和大型经纪公司论坛,严控恶意降价,严重者将被制止网签。
 
市场疲态略显。
 
为什么企业的降价行为会引起当地管理层的注意?
 
今年以来,严格的房地产调控让楼市略显疲态。这也直接导致一些房企的业绩达不到预期,甚至使得一些房企濒临破产。在现金流和销售回笼的压力下,部分房企开始大幅降价,扰乱了正常的市场秩序。
 
根据国家统计局此前公布的2021年1-8月全国房地产开发投资销售情况,在逐月拆分销售数据后,中国房网显示,6月销售数据在创年内月度新高后开始大幅下滑。直到8月,月度销售数据达到年内最低点,市场转冷。
 
同样,在房价表现方面,根据国家统计局公布的《70个大中城市商品房销售价格变动情况》,8月份的70个大中城市中,各城市新建商品房和二手房销售价格均有所下降或继续下降。
 
以河北省张家口市为例。目前,全市主城区房价已从高峰时的1.3万元/平方米左右下降到均价8000元/平方米以上。特别是下半年以来,张家口主城区及周边的很多楼盘,由于现金流和销售回款的压力,开始低于成本价销售。
 
张家口市住建局房地产监管科相关负责人表示,部分房地产项目的大幅降价措施给整个房地产市场带来了较大影响,也给其他房地产项目带来了巨大的销售压力。当以明显低于成本的价格买房时,对房子配套设施的投入必然会摊出高昂的费用,所以“跌停板令”在一定程度上保护了购房者的利益。也可以说,“跌停板令”的出台是为了及时维护房地产市场的销售秩序,更好地维护房地产市场的正常运行。
 
这确实是一些三四线城市出台“跌停令”的原因。
 
中国住房研究会近日发布的一份热点报告指出,地方政府出台“跌停令”一方面是因为“稳地价、稳房价、稳预期”背景下的替代性调控政策,其目的也是为了防止房价大幅上涨和下跌,促进房地产市场健康发展。另一方面,原因是防范金融风险,房价过度下跌可能导致抵押贷款违约风险,不仅包括家庭住房抵押贷款,还包括房企开发贷款。
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉Zhongfang.com,从房价的角度来看,有必要打击房价过快上涨,确保房价不会过快下跌。一些城市的无序降价会导致市场秩序混乱。从风险来看,除了涨幅过大,部分城市房价下跌过快等新情况也值得关注。
 
事实上,一些城市出现的“跌停令”更能说明地方政策调控的精准和精细。如果把一些城市发布的“限跌令”解读为放松房地产调控,就有些言过其实了。
 
中国房地产业协会会长冯军在近日举行的“2021中国房地产价值峰会”上告诫与会的房地产企业,要深刻理解深化长效调控机制的各项要求,恪守“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,不要怀疑甚至挑战中央坚持这一方案的决心。要努力满足人民日益增长的美好生活需要;要遵守房地产金融监管和市场秩序调控的红线要求,从源头上正确开展生产经营活动,确保房地产业是为经济社会发展提供正能量的民生产业。
 
在冯军看来,近年来房地产行业和一些房地产企业发展中的一些问题是由于频繁的政策调整造成的。其实这是各市因市因策而出台的针对性政策措施。冯军说:“方向明确,思路清晰,价值取向明确。
 
然而,个别城市的“跌停板令”效果如何,还有待观察。但中房协预测,今年的“金九银十”可能是近年来最冷清的一次,后续不排除明显降价的可能。以恒大为首的部分房企迫于资金链的巨大压力,被迫大规模降价促销,引发市场价格下跌的预期。“跌停板令”有望在更多三四线城市推广,预计未来将出台更多配套政策,促进市场有序发展。